Comprar o imóvel na planta é, para muitas famílias, a realização de um sonho — e também um dos maiores investimentos de uma vida. Por isso, quando a data de entrega chega e as chaves não aparecem, a frustração vem acompanhada de uma dúvida legítima: e agora, o que eu posso fazer?
A boa notícia é que o comprador não está desamparado. A legislação brasileira e a jurisprudência dos tribunais superiores oferecem instrumentos concretos para reagir ao atraso na entrega do imóvel — da indenização em dinheiro à devolução integral de valores. Entenda quando o atraso se caracteriza, quais são os seus direitos e como agir.
A partir de quando existe atraso? O prazo de tolerância de 180 dias
A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, incluiu o art. 43-A na Lei nº 4.591/1964 e permite prazo de tolerância de até 180 dias corridos após a data de conclusão prevista em contrato.
- O prazo de tolerância só vale se estiver previsto expressamente no contrato, de forma clara e destacada. Sem essa cláusula, o atraso conta a partir da data original de entrega.
- Os 180 dias são o teto: as partes podem estabelecer prazo menor, nunca maior.
Passado o prazo de tolerância, ou a data original quando não existe cláusula, a construtora entra em mora e o comprador passa a ter direito às reparações previstas em lei.
Seus direitos quando o atraso se configura
Manter o contrato e cobrar indenização
Se o comprador ainda deseja o imóvel, pode manter o contrato e exigir compensação pelo tempo de espera. A lei e a jurisprudência admitem multa moratória de 1% ao mês sobre o valor efetivamente pago, calculada dia a dia e corrigida, conforme o art. 43-A, §2º, da Lei nº 4.591/1964.
No Tema Repetitivo 996, o STJ firmou que o prejuízo pela privação injusta do uso do imóvel é presumido. A indenização por lucros cessantes costuma corresponder ao valor de aluguel de imóvel semelhante até a entrega das chaves. Em regra, não se acumulam cláusula penal moratória e lucros cessantes, pois ambos compensam o mesmo atraso.
Desfazer o contrato e receber os valores
Se não quiser aguardar, o comprador pode resolver o contrato se não tiver dado causa ao atraso. Pelo art. 43-A, §1º, a construtora deve devolver integralmente os valores pagos, corrigidos, em até 60 dias corridos, de uma só vez. A restituição normalmente inclui comissão de corretagem; eventual multa contratual por descumprimento do vendedor também pode ser devida.
Outros direitos que merecem atenção
- Juros ou taxa de evolução de obra: a cobrança após o prazo de entrega é considerada indevida, devendo os valores pagos ser ressarcidos.
- Saldo devedor: durante o atraso, a substituição do INCC por índice mais adequado pode ser discutida conforme o contrato e o caso concreto.
- Condomínio: a obrigação de pagar condomínio nasce com a efetiva entrega das chaves, não antes.
E os danos morais?
O simples atraso não gera dano moral automático. O reconhecimento depende de circunstâncias excepcionais e comprovadas, capazes de ultrapassar o mero aborrecimento, como situações que comprometam de maneira relevante a moradia ou o projeto de vida do comprador.
Justificativas da construtora
Chuvas, falta de material, alta de custos e dificuldades operacionais costumam integrar o risco do empreendimento. Para afastar a responsabilidade, a construtora precisa demonstrar evento realmente extraordinário e imprevisível. A análise é sempre individualizada.
Atrasou a entrega? Veja o que fazer
- Releia o contrato, identificando data de entrega, cláusula de tolerância, cláusula penal e índice de correção.
- Guarde contrato, comprovantes, protocolos, e-mails e mensagens com a construtora.
- Notifique a construtora por escrito para criar registro formal do atraso.
- Verifique a possibilidade de congelamento do saldo devedor durante a mora.
- Busque orientação jurídica para analisar documentos, valores e a estratégia adequada.
Conclusão
O atraso na entrega de imóvel pode trazer prejuízos financeiros e emocionais, mas a legislação e a jurisprudência oferecem instrumentos para reequilibrar a relação. Como cada contrato tem particularidades, a análise profissional ajuda a definir se o melhor caminho é negociar, manter o contrato com indenização ou buscar a resolução.
Perguntas frequentes
Qual é o prazo de tolerância?
Até 180 dias corridos, desde que previsto expressamente no contrato. Sem cláusula, o atraso conta a partir da data originalmente pactuada.
Preciso provar prejuízo para pedir indenização?
A jurisprudência do STJ reconhece que a privação injusta do uso do imóvel pode gerar prejuízo presumido; o caso concreto deve ser analisado.
Posso desistir e receber o dinheiro de volta?
Sim, se não houver culpa do comprador. A regra legal prevê restituição integral, corrigida e em parcela única, observadas as circunstâncias do caso.